Comprar Imóvel nos EUA: Nome Próprio ou LLC? Guia para Brasileiros

Comprar imóvel nos EUA em nome próprio é a rota mais simples, mas liga o imóvel à pessoa física, inclusive no imposto de herança americano. Por LLC, o imóvel fica separado do dono, mas surge uma controlada que exige balanço anual no Brasil e, em geral, Form 5472 nos EUA. Nenhuma rota evita o FIRPTA nem a tributação brasileira.

Nome próprio ou LLC: o que muda para o brasileiro?

A escolha muda quem aparece como dono, quais formulários existem nos dois países e como o patrimônio passa aos herdeiros. A tabela resume os pontos que as fontes oficiais confirmam. O custo e a abertura da LLC ficam nos guias específicos, sobre LLC em Delaware e LLC na Flórida.

Como funciona o FIRPTA na venda do imóvel?

O FIRPTA obriga o comprador a reter 15% do valor realizado na venda por um estrangeiro. O IRS descreve que a retenção incide sobre o valor realizado, que soma o dinheiro pago, o valor de mercado de outros bens e as dívidas assumidas pelo comprador. Ela não é calculada sobre o lucro.

O comprador é, na maioria dos casos, o agente de retenção. Se o vendedor é estrangeiro e o comprador não retém, o comprador pode ser responsabilizado pelo imposto. O recolhimento ao IRS usa o Form 8288, preenchido pelo agente de retenção.

Há situações em que a retenção não é exigida. O IRS lista, entre outras, a compra para uso como residência por preço de até US$ 300.000, com plano de morar no imóvel, e o certificado de retenção emitido pelo próprio IRS. Se a retenção superar o imposto devido, o IRS orienta o não residente a declarar para pedir a restituição do que foi retido a mais.

Se o brasileiro vende por meio de uma LLC unipessoal desconsiderada, o IRS trata o dono como o vendedor, e não a entidade. A LLC, portanto, não afasta o FIRPTA. Se a LLC optar por ser tributada como corporação, as regras mudam. O IRS prevê, por exemplo, retenção de 21% do ganho quando uma corporação estrangeira distribui imóvel americano a sócios estrangeiros. Esse caso exige advogado americano.

O aluguel de imóvel nos EUA é tributado para o brasileiro?

Sim. O IRS separa a renda do não residente em duas categorias. A renda fixa ou periódica de fonte americana (FDAP) paga um imposto fixo de 30%, sem deduções, ou taxa menor se houver tratado aplicável. A renda conectada a atividade nos EUA é tributada em alíquotas progressivas, depois das deduções.

O aluguel de imóvel pode ser enquadrado na segunda categoria por escolha do contribuinte. Nesse caso, o IRS exige declaração dentro do prazo para que as deduções sejam aceitas. A escolha entre "30% sobre o bruto" e "alíquotas progressivas sobre o líquido" depende do tamanho das despesas e deve ser simulada por um contador americano antes do primeiro recebimento.

No Brasil, o residente que recebe rendimentos de fonte no exterior, como aluguel, os declara no carnê-leão mensal e na declaração anual, segundo as Perguntas e Respostas do IRPF da Receita. O mesmo manual tem seções sobre compensação do imposto pago no exterior, que têm requisitos próprios.

Como o Brasil tributa o imóvel comprado em nome próprio?

O ganho na venda segue o ganho de capital da pessoa física, não a tabela de aplicações financeiras. A Lei 14.754/2023 diz, no art. 2º, § 2º, que o ganho com bens e direitos no exterior que não sejam aplicações financeiras continua sujeito ao art. 21 da Lei 8.981/1995.

O ganho é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (Lei 7.713/1988, art. 3º, § 2º). As alíquotas do art. 21 da Lei 8.981/1995, na redação da Lei 13.259/2016, são progressivas:

Na prática, a alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme o tamanho do ganho. O imposto é pago até o último dia útil do mês seguinte ao da percepção do ganho, e não entra no ajuste anual (art. 21, §§ 1º e 2º). Isso vale para quem é residente fiscal no Brasil.

A conversão de moeda é o ponto técnico. A IN SRF 118/2000, que detalhava a conversão do ganho em bens comprados em moeda estrangeira, consta como revogada pela IN RFB 2.180/2024. As Perguntas e Respostas do IRPF que consultei, do exercício de 2024, descrevem a conversão em dólares e depois em reais pelas cotações do Banco Central nas datas de pagamento e de recebimento. Confira a edição mais recente antes de calcular, porque a norma que detalhava essa conversão foi revogada.

O imóvel entra na ficha Bens e Direitos. O manual da Receita pede a discriminação do bem, o valor de aquisição em moeda estrangeira e o valor em reais.

Como o Brasil trata o imóvel dentro de uma LLC?

A LLC detida pelo brasileiro é uma entidade controlada. O art. 5º, § 1º, da Lei 14.754/2023 abrange "sociedades e demais entidades, personificadas ou não", em que a pessoa física tem a maioria dos direitos ou mais de 50% do capital ou dos lucros.

O aluguel pesa contra a LLC. O art. 5º, § 5º, II, sujeita ao regime de 31 de dezembro a controlada com renda ativa própria inferior a 60% da renda total. O § 6º, I, "e", exclui os aluguéis da renda ativa própria. Uma LLC cuja receita é só aluguel tende, por isso, a ter renda ativa próxima de zero. O § 9º afasta essa regra apenas para quem exerce como atividade principal a incorporação imobiliária ou a construção civil no país onde está.

Nesse regime, os lucros são tributados em 31 de dezembro de cada ano, a 15% (art. 2º, § 1º), mesmo sem distribuição. O balanço anual da controlada é exigido (art. 5º, § 10), em IFRS ou padrões brasileiros. A LLC é transparente para o IRS, mas isso não dispensa o balanço exigido pelo Brasil.

A Lei dá uma alternativa. O art. 8º permite declarar os bens e direitos da controlada como se fossem da pessoa física. A opção é irrevogável enquanto a pessoa física detiver a entidade, e todos os sócios pessoas físicas residentes devem aderir. Nesse caso, a renda segue a natureza do bem, o que aproxima o tratamento do imóvel em nome próprio.

Se a LLC não se enquadrar nas hipóteses do § 5º, o art. 6º tributa o lucro apenas quando ele é disponibilizado ao brasileiro. O art. 6º-A deixa optar pelo regime anual.

Os custos de manter a LLC e de preparar o balanço entram na conta. Peça uma simulação em planejamento fiscal internacional e compare as opções de estruturas corporativas.

E o imposto de herança sobre imóvel nos EUA?

O IRS tributa a herança do não residente sobre os ativos situados nos EUA. A lista inclui imóveis nos EUA e ações de corporations americanas. O executor deve entregar o Form 706-NA quando o valor de mercado desses ativos na data da morte passa de US$ 60.000.

O IRS observa que tratados de herança podem limitar o que se considera situado nos EUA. A página não detalha a participação em uma LLC. Se o imóvel fica dentro dela, a classificação para esse imposto deve ser analisada por um advogado americano, e não presumida.

No Brasil, o ITCMD também pode incidir. A Constituição (art. 155, § 1º, III) manda regular por lei complementar a competência quando o falecido tinha bens no exterior. A Lei Complementar 227/2026, art. 158, II, diz que, para imóvel no exterior, é competente o Estado do domicílio do falecido ou do doador, se ele morava no Brasil. A alíquota máxima é fixada pelo Senado (art. 155, § 1º, IV). Para planejar a sucessão dos dois lados, veja o serviço de planejamento sucessório.

Quais declarações o brasileiro precisa fazer?

Há três frentes no Brasil e duas nos EUA. A lista abaixo é a ordem prática de cada ano.

1. •IRPF, Bens e Direitos: declare o imóvel, ou a participação na LLC, ou os bens subjacentes se optar pelo art. 8º da Lei 14.754/2023.
2. •IRPF, rendimentos: aluguel no carnê-leão e na declaração anual, ou lucro da controlada em 31 de dezembro.
3. •CBE no Banco Central: a Resolução BCB 279/2022 inclui, no art. 7º, os imóveis no exterior (inciso VIII) e as participações em sociedades não residentes (inciso I). A declaração anual é obrigatória quando o total passa de US$ 1 milhão em 31 de dezembro, entre 15 de fevereiro e 5 de abril do ano seguinte (arts. 10 e 13).
4. •EUA, renda e venda: Form 1040-NR quando houver renda a declarar ou retenção a restituir.
5. •EUA, LLC: Form 5472 quando a LLC de estrangeiro tiver transação reportável. A multa por não entregar é de US$ 25.000.

Para ver a estrutura offshore como um todo, leia como estruturar investimentos no exterior.

Como decidir entre nome próprio e LLC?

Use os passos abaixo na ordem.

1. •Defina o objetivo: moradia de férias, aluguel de longo prazo ou revenda.
2. •Simule o imposto americano sobre o aluguel nas duas hipóteses (30% sobre o bruto ou alíquotas progressivas) com um contador dos EUA.
3. •Simule o imposto brasileiro nos dois cenários: ganho de capital em nome próprio, ou lucro da controlada em 31 de dezembro, com a opção do art. 8º como alternativa.
4. •Peça ao advogado americano a análise do estate tax e da responsabilidade perante terceiros para cada estrutura.
5. •Monte o calendário de obrigações dos dois países antes de assinar a compra.

Financiamento para não residentes depende da política de cada banco. Peça as condições por escrito, sem se basear em números genéricos de mercado.