Tributação da holding patrimonial em 2026: aluguel, ITBI e dividendos

No lucro presumido, a holding patrimonial que aluga imóveis presume 32% do aluguel como lucro (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, c) e paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre a receita: 11,33% do aluguel, mais adicional de 10% do IRPJ sobre a base presumida acima de R$ 20.000 por mês.

Este guia cobre a holding brasileira que concentra imóveis da família. Cada imposto vem com o artigo de lei conferido no texto oficial. Os pontos que dependem de lei estadual ou municipal aparecem como tal, sem estimativa. Para comparar com uma estrutura no exterior, leia holding ou offshore: qual escolher em 2026.

Como a holding patrimonial é tributada sobre o aluguel no lucro presumido?

A holding paga IRPJ e CSLL sobre uma base presumida de 32% da receita de locação e PIS e Cofins sobre a receita bruta. A locação de imóveis consta na lista de atividades com presunção de 32% (Lei 9.249, art. 15, § 1º, III, c), e a CSLL usa o mesmo percentual (art. 20).

O faturamento de que tratam PIS e Cofins é a receita bruta (Lei 9.718, art. 3º). Quem está no lucro presumido continua no regime cumulativo de Cofins (Lei 10.833, art. 10, II) e, por isso, não toma créditos sobre despesas.

Conta de exemplo (aluguel de R$ 100.000 por mês):

O adicional só aparece quando a base presumida passa de R$ 20.000 por mês, o que equivale a R$ 62.500 de aluguel mensal (32% de R$ 62.500 = R$ 20.000). Abaixo disso, a carga federal sobre a receita fica em 11,33%: 4,8% de IRPJ, 2,88% de CSLL e 3,65% de PIS e Cofins. O cálculo é aritmético e vale para o exemplo; a apuração real deve ser feita pelo contador, com a escrituração e o período do seu regime.

A Lei Complementar 224/2025 mudou o lucro presumido?

Sim, para quem fatura mais. A Lei Complementar 224/2025 prevê, nos regimes de base presumida, um acréscimo de 10% nos percentuais de presunção (art. 4º, § 4º, VII). No lucro presumido, esse acréscimo só alcança a parcela da receita bruta total que exceder R$ 5.000.000 no ano-calendário (art. 4º, § 5º). Holdings com receita de aluguel abaixo desse valor não são afetadas por essa regra. O art. 14 fixa os prazos de produção de efeitos, que variam conforme o tributo.

IBS e CBS incidem sobre o aluguel da holding?

A locação de imóveis é operação tributada por IBS e CBS (Lei Complementar 214/2025, art. 252, III), com redução de 70% nas alíquotas (art. 261, parágrafo único). Se a sua holding será contribuinte e em que prazo depende da transição da reforma do consumo. Peça essa simulação ao contador antes de fechar a conta de longo prazo.

O ITBI incide ao integralizar imóveis na holding?

Em regra não, mas há uma exceção que atinge justamente a holding de aluguel. A Constituição afasta o ITBI na transmissão de bens para realização de capital, salvo se a atividade preponderante do adquirente for compra e venda ou locação de bens imóveis (CF, art. 156, § 2º, I).

O CTN define o que é preponderância:

• •Regra (art. 37, § 1º): mais de 50% da receita operacional da empresa, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição, vem de venda ou locação de imóveis.
• •Empresa nova (art. 37, § 2º): se ela começou menos de 2 anos antes, a conta considera os 3 primeiros anos após a aquisição.
• •Consequência (art. 37, § 3º): verificada a preponderância, o imposto fica devido sobre o valor do bem na data da aquisição.

Na prática, uma holding que só recebe aluguel tende a cair na exceção, e o ITBI pode ser cobrado depois da integralização. A base de cálculo é o valor venal, entendido como o valor de venda à vista em condições normais de mercado (CTN, art. 38 e § 1º, na redação da Lei Complementar 227/2026). A alíquota é municipal: consulte a lei do município do imóvel. O STF tem tese sobre o limite dessa imunidade no Tema 796 da repercussão geral; leia-a antes de integralizar imóvel por valor muito acima do capital.

Integralizar pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado gera imposto de renda?

Pelo valor da declaração de bens, não há ganho. Pelo valor de mercado, a diferença a maior é tributada como ganho de capital. A pessoa física pode transferir bens à empresa por qualquer dos dois valores (Lei 9.249, art. 23). Se usar o valor da declaração, ela lança as quotas recebidas pelo mesmo valor (art. 23, § 1º). Se usar outro valor, a diferença a maior é ganho de capital (art. 23, § 2º).

Como o ITCMD incide na doação de quotas da holding?

O ITCMD incide sobre a doação das quotas e é devido pelo donatário, ou seja, por quem as recebe. A competência é estadual (CF, art. 155, I). Para bens móveis, títulos e créditos, ela cabe ao Estado em que o doador tem domicílio (CF, art. 155, § 1º, II). A Lei Complementar 227/2026 traz normas gerais que valem para esse cálculo:

• •Alíquota: é progressiva em razão do valor da doação (CF, art. 155, § 1º, VI), e o teto é de 8% (Resolução do Senado 9/1992, art. 1º). A alíquota efetiva está na lei do seu Estado.
• •Base de cálculo: o valor de mercado do bem transmitido (LC 227, art. 152).
• •Quotas de empresa fechada: a avaliação deve usar método tecnicamente idôneo e corresponder, no mínimo, ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado, mais o fundo de comércio (LC 227, art. 154, II). Isso significa que os imóveis da holding contam pelo valor de mercado, não pelo custo contábil.
• •Doações sucessivas: as transmissões entre o mesmo doador e o mesmo donatário são somadas dentro do prazo da lei estadual (LC 227, art. 155).
• •Contribuinte: o donatário (LC 227, art. 157, II).
• •Usufruto: a instituição de usufruto convencional é fato gerador (art. 151, II, c), e a extinção que devolve a propriedade plena a quem o instituiu não é tributada (art. 150, II). Confirme na lei estadual como a reserva de usufruto é tratada.

Para o planejamento sucessório completo, veja o framework de planejamento sucessório internacional.

Os dividendos da holding continuam isentos de imposto de renda?

Continuam isentos na regra geral, mas desde janeiro de 2026 há retenção de 10% na fonte sobre valores altos. A isenção está no art. 10 da Lei 9.249, que agora remete aos arts. 6º-A e 16-A da Lei 9.250. Esses artigos foram incluídos pela Lei 15.270/2025.

• •Retenção mensal (Lei 9.250, art. 6º-A): quando uma mesma pessoa jurídica paga mais de R$ 50.000 em um mês a uma mesma pessoa física residente no Brasil, retém-se 10% sobre o total pago, sem deduções. Com R$ 60.000 pagos a um sócio no mês, a retenção é de R$ 6.000.
• •Lucros antigos (art. 6º-A, § 3º): ficam fora os lucros apurados até 2025 cuja distribuição foi aprovada até 31 de dezembro de 2025, desde que paga nos termos do ato de aprovação.
• •Tributação mínima (art. 16-A): a partir do exercício de 2027 (ano-calendário 2026), a pessoa física com rendimentos acima de R$ 600.000 no ano entra na tributação mínima. A alíquota é de 10% a partir de R$ 1.200.000 e cresce de 0 a 10% entre os dois valores. O imposto retido na fonte pelo art. 6º-A é deduzido do valor apurado (art. 16-A, § 5º).
• •Sócio no exterior: lucros e dividendos remetidos ao exterior sofrem retenção de 10% (Lei 9.249, art. 10, § 4º).

Quais passos seguir antes de abrir uma holding patrimonial?

1. •Liste os imóveis e a receita de aluguel de cada um, com valor de aquisição na declaração e valor de mercado.
2. •Simule o lucro presumido com a conta da primeira seção e compare com o lucro real, se houver despesas relevantes.
3. •Defina o valor de integralização e calcule o ganho de capital se for o valor de mercado.
4. •Verifique o ITBI na lei do município e a regra de preponderância do CTN.
5. •Planeje a doação das quotas com avaliação a valor de mercado e consulta à lei do seu Estado.
6. •Fixe uma política de distribuição que considere o limite de R$ 50.000 por sócio e por mês.
7. •Formalize tudo com contador e advogado antes de assinar o contrato social.

Para estruturar a holding com apoio especializado, conheça nossos serviços de planejamento fiscal e de estruturas corporativas.